房地產阿宥-出售房屋（土地）完整流程 流程圖點選這裡
一、前期接洽
1. 電話聯繫：屋（地）主，提供地址、地號。
2. 產權確認：
– 檢核謄本 → 確認是否為所有權人。
– 若非本人，確認授權或共有人同意。
– 檢查抵押、查封、預告登記、多方持分。
3. 稅務估算：先行評估可能的房地合一稅、土地增值稅，讓掌握大概稅務金額。
二、AI行情分析與開價建議
1. AI 市場分析：蒐集周邊成交行情，製作市場分析報告。
2. 建議方案：提供底價與開價策略，列出不同情境下的成交可能性。
3. 電子檔報告提供：與屋主線上或電話討論，初步確認價格方向。
三、委託確認
1. 決定委託方式：一般委託 / 專任委託。
2. 屋主準備資料：
– 房屋：鑰匙（帶看）、身分證（核對）。
– 土地：身分證（核對），無需鑰匙。
3. 現場勘查：
– 屋主到場（或土地業務先行現堪）。
– 書面提報市場分析與建議售價，再次討論出售方案。
4. 簽署文件：委託合約、契約變更書、必要時加簽授權書。
四、行銷素材製作
1. 現場拍攝：拍照、錄影、空拍（如當下無法，業務後續補拍）。
2. 製作資料：產權帶看資料、物件 DM、宣傳影片。
3. 公司審核：內部確認物件資訊，先讓同仁熟悉案件。
五、物件曝光
1. 上架平台並回報：
– 公司官網
– 全台前 2 大曝光平台刊登
– 5 大社群平台 + 房地產社團/商店
2. 線下曝光：必要時加強社區現場廣告、DM 投放。
3. 廣告法遵循：避免誤導性字眼，確保資訊真實。
六、帶看與回報
1. 鑰匙保管：公司登記簽收制度，避免安全疑慮。
2. 帶看流程：買方簽到紀錄。
3. 定期回報：
– 周邊競爭物件的開價動態
– 公司團看、帶看狀況
– 買方出價
七、議價與簽約
1. 出價回報：即時告知屋（地）主，確認是否接受。
2. 若接受：收斡旋 → 約定簽約時間 → 提醒準備：
– 身分證
– 權狀
– 印章
– 戶頭影本
3. 履約保證制度（配合履保公司）：
– 由履保公司第三方監管交易金流（買方價金專戶保管）。
– 確保「屋主拿到錢、買方取得產權」，降低交易風險。
4. 若不接受：繼續行銷，持續回報。
5. 簽約前再次產權檢核，避免抵押或查封問題。
八、成交與交屋
1. 金流處理：斡旋金、定金透過履保公司帳戶保管，確保安全。
2. 交屋作業：
– 確認水電瓦斯、管理費結清。
– 鑰匙正式交付買方。
3. 身份核對：交屋當日再度核對所有權人身分證。
九、委託期結束後
1. 未售出處理：
– 暫緩出售
– 調整價格，續約行銷
– 換其他房仲公司/業務
2. 資料歸檔：市場分析、帶看紀錄、宣傳素材存檔。
3. 後續追蹤：即使暫不出售，也建立客戶名單，定期維繫關係。
